在上海注册外资企业时，租赁合同的首要条件是确保合同双方具备合法的主体资格。租赁方应具备合法的房产所有权或使用权，能够合法出租房产。承租方则需是合法注册的外资企业，具备在中国境内开展业务的法律资格。以下是具体要求：<

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1. 租赁方需提供房产证或土地使用权证等证明文件，证明其拥有出租房产的合法权利。

2. 承租方需提供营业执照、外商投资企业批准证书等文件，证明其具备合法注册资格。

3. 双方应确保合同内容符合《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定。

二、租赁物描述

租赁合同中应对租赁物的具体描述进行详细规定，包括房屋的面积、结构、装修状况、设施设备等，以确保双方对租赁物的理解一致。

1. 房屋面积应明确标注，包括使用面积和建筑面积。

2. 房屋结构应描述清楚，如框架结构、砖混结构等。

3. 装修状况应详细说明，包括墙面、地面、天花板等装修材料及风格。

4. 设施设备应列出清单，包括空调、电梯、消防设施等。

三、租赁期限

租赁期限是租赁合同中的重要条款，应明确约定租赁的起始和终止日期。

1. 租赁期限应不少于一年，最长不超过二十年。

2. 合同中应明确租赁期限的起始和终止日期，以及续租条件。

3. 租赁期限届满后，双方可根据实际情况协商续租事宜。

四、租金及支付方式

租金是租赁合同的核心内容，双方应明确约定租金金额、支付方式及支付时间。

1. 租金金额应合理，参照市场行情和租赁物的实际情况确定。

2. 支付方式可约定为月付、季付、半年付或年付，双方协商确定。

3. 支付时间应明确，如每月的某一天或每个季度的最后一个月。

五、押金及退还条件

押金是租赁合同中常见的条款，双方应明确约定押金金额、退还条件及退还时间。

1. 押金金额应合理，一般不超过一个月的租金。

2. 退还条件应明确，如房屋及设施设备无损坏、租赁期满等。

3. 押金退还时间应在租赁期满后的一定时间内，如一个月。

六、维修责任

租赁合同中应明确约定房屋及设施设备的维修责任，确保租赁期间房屋的正常使用。

1. 租赁期间，房屋及设施设备的日常维修由承租方负责。

2. 因自然灾害或不可抗力导致房屋及设施设备损坏，维修责任由双方协商确定。

3. 租赁期满后，房屋及设施设备的维修责任由出租方承担。

七、违约责任

租赁合同中应明确约定双方违约行为及相应的违约责任。

1. 双方应遵守合同约定，如一方违约，另一方有权要求赔偿。

2. 违约责任包括但不限于支付违约金、解除合同等。

3. 违约金的计算方式应在合同中明确约定。

八、争议解决方式

租赁合同中应明确约定争议解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼。

1. 双方应优先选择协商解决争议，如协商不成，可申请调解。

2. 如调解不成，可申请仲裁或诉讼，具体方式由双方协商确定。

3. 争议解决过程中，双方应保持诚信，积极配合。

九、合同生效条件

租赁合同应明确约定合同生效条件，确保合同的有效性。

1. 双方签字盖章后，合同即生效。

2. 合同生效前，双方应确保合同内容符合法律法规的规定。

3. 合同生效后，双方应严格遵守合同约定。

十、合同附件

租赁合同中可附上相关附件，如房屋平面图、设施设备清单等，以备查阅。

1. 房屋平面图应清晰标注房屋结构、房间布局等。

2. 设施设备清单应详细列出租赁物中的设施设备。

3. 附件可作为合同的一部分，具有同等法律效力。

十一、合同变更与解除

租赁合同中应明确约定合同变更与解除的条件及程序。

1. 合同变更需经双方协商一致，并签订书面协议。

2. 合同解除需符合法定条件，如一方违约、不可抗力等。

3. 合同变更或解除后，双方应重新签订合同或相关协议。

十二、合同终止

租赁合同中应明确约定合同终止的条件及程序。

1. 合同终止条件包括租赁期满、双方协商一致、法定解除等。

2. 合同终止后，双方应办理相关手续，如退还押金、拆除设施设备等。

3. 合同终止后，双方应互相出具证明，确认合同终止。

十三、合同履行

租赁合同中应明确约定合同履行的时间、地点、方式等。

1. 合同履行时间应明确，如每月的某一天或每个季度的最后一个月。

2. 合同履行地点应明确，如租赁物的具体位置。

3. 合同履行方式应明确，如现金支付、银行转账等。

十四、合同解除

租赁合同中应明确约定合同解除的条件及程序。

1. 合同解除条件包括一方违约、不可抗力等。

2. 合同解除程序需经双方协商一致，并签订书面协议。

3. 合同解除后，双方应办理相关手续，如退还押金、拆除设施设备等。

十五、合同续签

租赁合同中应明确约定合同续签的条件及程序。

1. 合同续签条件包括租赁期满、双方协商一致等。

2. 合同续签程序需经双方协商一致，并签订书面协议。

3. 合同续签后，双方应重新签订合同或相关协议。

十六、合同终止后的处理

租赁合同中应明确约定合同终止后的处理方式。

1. 合同终止后，双方应办理相关手续，如退还押金、拆除设施设备等。

2. 合同终止后，双方应互相出具证明，确认合同终止。

3. 合同终止后，如有争议，双方应通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

十七、合同附件

租赁合同中可附上相关附件，如房屋平面图、设施设备清单等，以备查阅。

1. 房屋平面图应清晰标注房屋结构、房间布局等。

2. 设施设备清单应详细列出租赁物中的设施设备。

3. 附件可作为合同的一部分，具有同等法律效力。

十八、合同变更与解除

租赁合同中应明确约定合同变更与解除的条件及程序。

1. 合同变更需经双方协商一致，并签订书面协议。

2. 合同解除需符合法定条件，如一方违约、不可抗力等。

3. 合同变更或解除后，双方应重新签订合同或相关协议。

十九、合同终止

租赁合同中应明确约定合同终止的条件及程序。

1. 合同终止条件包括租赁期满、双方协商一致、法定解除等。

2. 合同终止后，双方应办理相关手续，如退还押金、拆除设施设备等。

3. 合同终止后，双方应互相出具证明，确认合同终止。

二十、合同履行

租赁合同中应明确约定合同履行的时间、地点、方式等。

1. 合同履行时间应明确，如每月的某一天或每个季度的最后一个月。

2. 合同履行地点应明确，如租赁物的具体位置。

3. 合同履行方式应明确，如现金支付、银行转账等。

在上海注册外资企业，租赁合同需具备以上二十个方面的条件。上海加喜公司小秘书提醒，签订租赁合双方应仔细阅读合同条款，确保自身权益不受损害。如有需要，可咨询专业律师，以确保合同的有效性和合法性。